6.27 부동산 대책 – 이재명 정부 첫 번째 부동산 규제, 6억 대출 한도로 시장 충격
지난 6월 27일, 이재명 정부가 발표한 부동산 대책이 전국을 뒤흔들고 있습니다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 대출을 활용해 주택을 매수할 경우 6개월 내 실입주(전입)를 의무화하는 것이 골자입니다.
이번 대책은 단순한 부동산 정책이 아닙니다. 공식적으로는 ‘가계부채 관리방안’이며, 그래서 부동산 정책을 총괄하는 국토교통부가 아니라 금융권 대출을 소관하고 있는 금융위원회에서 발표했습니다.
6.27 부동산 대책의 핵심 내용, 한 눈에 파악하기
1. 주택담보대출 6억 원 상한선 도입
금융회사가 수도권 ․ 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대(정책대출 : 자체한도 적용, 중도금 대출 : 적용 제외)의 최대한도를 6억원으로 제한하여, 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 하였습니다.
이전까지는 소득에 따라 대출 한도가 결정되었지만, 이제는 아무리 소득이 높아도 6억 원을 넘을 수 없습니다. 강남 지역 20억 원대 아파트를 사려면 최소 14억 원을 현금으로 준비해야 하는 상황이 된 것입니다.
2. 다주택자 대출 전면 차단
수도권 ․ 규제지역내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%)하여 실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단합니다.
투자 목적의 부동산 매수가 사실상 불가능해졌습니다. 1주택자도 기존 주택을 6개월 이내에 처분하겠다는 조건을 걸어야만 대출을 받을 수 있습니다.
3. 6개월 내 실거주 의무 강화
수도권 ․ 규제지역 내 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 실거주 목적에 한해 활용할 수 있도록 합니다.
집을 사고도 살지 않는 투기적 수요를 원천 차단하겠다는 의도가 분명합니다. 갭투자나 단기 투자는 더 이상 불가능해졌습니다.
4. 생애최초 주택구입자도 LTV 축소
수도권 ․ 규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 전입의무(6개월 이내)를 부과합니다.
첫 집을 마련하는 사람들조차 대출 비율이 줄어들어 더 많은 자기 자금을 준비해야 합니다.
7월 DSR 3단계까지, 대출 한도 더욱 축소
6.27 대책에 이어 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 대출 규제가 더욱 강화되었습니다. 7월부터는 스트레스 DSR이 3단계로 강화되면서 수도권에 추가 영향을 주게 됩니다. 이번 DSR 3단계 시행의 핵심은 전보다 대출 이자율을 1.5%p를 추가해서 대출 한도를 계산해야 한다는 것입니다.
스트레스 DSR 3단계가 시행되면, 연소득 1억원 대출자 기준으로 스트레스 DSR 시행 전과 비교해서 1억 2000만 원 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
6.27 부동산 대책이 내 집에 미치는 구체적인 영향은?
케이스 1: 서울 거주 생애최초 구매자
김토스는 서울에서 일하는 직장인으로, 수도권의 6억 원대 아파트를 첫 내 집 마련으로 고민 중이었습니다. 생애 최초 주택 구매자라서 원래는 집 값의 80%까지 대출을 받을 수 있었지만, 6.27 부동산 대책 후에는 최대 70%만 받을 수 있게 되었습니다.
변화 전: 4억 8천만 원 대출 가능 (자기자금 1억 2천만 원 필요) 변화 후: 4억 2천만 원 대출 가능 (자기자금 1억 8천만 원 필요)
케이스 2: 고소득 규제지역 구매자
박토스는 연봉 1억 원을 받는 고소득 직장인으로, 강남·서초·반포 등 규제 지역에 있는 12억 원대 아파트를 구매하려고 합니다. 규제 후에는 70%만 가능해졌고, 이마저도 대출 한도가 6억 원으로 제한되었습니다.
변화 전: 약 9억 6천만 원 대출 가능 (자기자금 2억 4천만 원 필요) 변화 후: 최대 6억 원 대출 가능 (자기자금 6억 원 이상 필요)
케이스 3: 지방 거주자의 상대적 혜택
이토스는 수도권 외 지역에 거주하는 연소득 1억 원의 직장인으로, 생애 첫 주택 구매를 위해 12억 원 아파트를 알아보고 있습니다. 비규제 지역이자 생애 최초 주택 구매자이기 때문에, 6.27 부동산 대책 이후에도 여전히 LTV는 최대 80%가 적용 받을 수 있습니다.
지방은 2025년 말까지 규제 3단계가 유예되어, 기존 수준인 0.75%p만 추가하는 완화 조치가 적용됩니다.
6.27 부동산 대책이 부동산 시장에 미친 실제 변화
강남권 아파트 급매물 쏟아져
대책 발표 직후, 강남에선 아파트 호가를 적게는 수억 원부터 많게는 수십억 원씩 낮춰서라도 급매하려는 매물이 쏟아져 나왔습니다. 압구정 아파트 196㎡ 형은 140억 원에서 105억 원으로 35억 원이나 호가가 내렸습니다. 반포의 한 아파트는 며칠 만에 9억 원이 내리는 등 서울 강남 지역 중대형 아파트값이 수억 원씩 하락하고 있습니다.
재건축·재개발 단지 직격탄
특히 가구당 20억원에 가까운 이주비를 받아 온 강남권 재건축 단지와 한남2구역 등 강북 재개발 지구는 당장 발등에 불이 떨어졌습니다. 조합원 대부분이 은퇴자인 이들이 DSR을 적용받아 최대 6억원의 대출을 받아도 강남권에서 전세를 구하기는 힘든 실정이기 때문입니다.
갭투자 완전 차단
이번 대책으로 ‘소유권 이전 조건부 전세 대출’이 금지되면서, 전세보증금을 활용한 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다.
전문가들이 보는 6.27 부동산 대책의 평가
긍정적 평가
이번 대책은 주택을 부동산 시장을 투자 수단에서 국민의 기본적인 주거 공간 기능으로 회복시키고, 투기적 거품을 제거해 안정적인 가격으로 진정한 내 집 마련의 기회를 제공하려는 정부의 확고한 의지를 반영하고 있습니다.
우려의 목소리
서울 아파트의 약 74%가 이번 대책의 직접적인 영향을 받을 것으로 나타났습니다. 한 금융권 관계자는 “부동산 계획은 중장기 계획인데 6개월~1년 수준의 유예기간도 없이 당장 적용할 정책을 쏟아내고 있다”라며 “구체적인 가이드라인이 나와 각각의 이해관계자들에게 세밀하게 적용될 수 있도록 해야 한다”고 전했습니다.
6.27 부동산 대책 이후 어떻게 준비해야 할까?
실수요자를 위한 준비 전략
- 자기자금 비율 높이기: 대출 한도가 줄어든 만큼 자기자금을 더 많이 준비해야 합니다.
- 지역 다변화 고려: 수도권 규제가 강화된 만큼 비규제 지역도 함께 고려해볼 필요가 있습니다.
- 정책대출 활용: 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책대출을 적극 활용하되, 역시 6억 원 한도가 적용됨을 유념해야 합니다.
투자자를 위한 전략 변화
투자자는 입지와 미래가치, 그리고 정책 변화에 주목해 전략을 세워야 합니다. 정부 역시 실수요자 보호와 임대시장 안정화, 그리고 공급 확대를 위한 노력을 병행해야 할 것입니다.
추가 대책 가능성도 주목
이재명 대통령은 지난 3일 취임 첫 기자회견에서 향후 집값이 진정되지 않으면 다른 규제 카드가 나올 수 있다고 밝혔습니다. 이에 따라 토지거래허가구역 확대 지정, 신규 규제지역 지정 등이 추진될 수 있다는 전망이 나옵니다.
마무리: 새로운 부동산 시장의 패러다임
6.27 부동산 대책은 단순한 시장 안정화 조치를 넘어 부동산 시장의 패러다임 자체를 바꾸려는 시도입니다. “부동산으로 재테크하지 말아라”는 정부의 메시지가 분명히 전달되고 있습니다.
부동산 시장이 침체기에 접어들었다고 해서 기회가 없는 것은 아닙니다. 조정기일수록 가치 있는 자산을 선점할 기회가 많다는 점을 인식하고, 철저한 분석과 전략을 기반으로 부동산 시장에서의 생존 전략을 모색해야 할 것입니다.
내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자든, 투자를 고민하는 투자자든 이제는 과거와는 완전히 다른 접근 방식이 필요한 시대가 되었습니다. 변화에 적응하고 새로운 기회를 찾는 것이 무엇보다 중요할 것 같습니다.
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